insights fr · 14 juin 2016

Majorque : une opportunité majeure pour les investisseurs ?

fincas avec vue mer dans les montagnes de la serra de tramuntana a majorque

Majorque s’impose comme l’une des destinations phares de l’investissement locatif en Europe, portée par des prix d’entrée accessibles (en moyenne 2 088 €/m² sur l’archipel), une valorisation constante du capital et une demande soutenue émanant d’une clientèle aisée d’Europe du Nord. Fort de plus de 24 millions de passagers annuels à l’aéroport, d’un tourisme actif toute l’année, d’un secteur de la location saisonnière non hôtelière en plein essor et d’une grande fluidité à la revente, le marché immobilier de cette île des Baléares repose sur des fondamentaux particulièrement solides.

Majorque : ses plages préservées, ses chaînes de montagnes spectaculaires et un célèbre champion espagnol de tennis.

Plus grande île de l’archipel des Baléares, Majorque figure sur le radar des acquéreurs étrangers depuis l’avènement du tourisme de masse dans les années 1960.

Alors que les perspectives des marchés immobiliers haut de gamme au Royaume-Uni ou ailleurs s’avèrent de plus en plus incertaines, le marché de l’île devient rapidement une destination incontournable pour les acquéreurs fortunés et les investisseurs immobiliers.

Dans un contexte d’investissement particulièrement favorable, nous analysons les principaux arguments en faveur de l’investissement locatif sur ce marché dynamique :

1. Un point d’entrée encore accessible

Malgré sa renommée internationale, Majorque commence seulement à observer l’afflux massif de capitaux caractérisant d’autres destinations de villégiature européennes prisées.

Bien qu’ils dépassent les moyennes nationales espagnoles, les prix immobiliers sur l’île demeurent nettement inférieurs à ceux observés en France, en Italie ou dans d’autres régions méditerranéennes. Avec une moyenne de 2 088 €/m² pour l’immobilier résidentiel, l’archipel se positionne de manière très avantageuse face à la Côte d’Azur (Alpes-Maritimes – 4 153 €/m²) ou à la région du Chianti en Italie (5 500 €/m²).

L’accessibilité financière du marché local bénéficie également au segment du luxe : les biens situés entre 100 000 € et 900 000 € dans la station balnéaire prisée de Puerto Pollensa, très appréciée des acquéreurs haut de gamme, s’échangent en moyenne à 3 220 €/m². Les propriétés d’exception situées dans le quartier résidentiel de Son Vida, à Palma de Majorque, affichent quant à elles un prix moyen du catalogue de 2 921 €/m².

À l’instar des autres îles des Baléares, cette accessibilité de Majorque s’explique en grande partie par la dynamique globale du marché immobilier espagnol qui, après s’être apprécié de 160 % au cours de la décennie précédant 2007, a perdu plus de 30 % de sa valeur entre janvier 2008 et le début de l’année 2014.

2. …mais des prix en hausse constante

À l’image de l’ensemble du territoire espagnol, le marché immobilier majorquin a amorcé un redressement régulier ces dernières années. Au troisième trimestre de l’année dernière, les prix de l’immobilier en Espagne ont progressé de 4,5 % en glissement annuel, surpassant la moyenne de l’Union européenne ainsi que celle d’autres destinations méditerranéennes phare comme le Portugal, l’Italie ou la France (voir graphique ci-dessous).

Source: Eurostat

Les Baléares ont joué un rôle moteur dans cette croissance espagnole, les prix de l’immobilier résidentiel dans l’archipel augmentant en moyenne de 1,7 % en janvier 2016 – soit le taux le plus élevé de toutes les provinces.

À Majorque, les zones d’achat stratégiques, telles que le sud-ouest de l’île, enregistrent une progression continue depuis deux ans, les prix dans plusieurs secteurs très recherchés dépassant dès 2015 leur sommet d’avant la crise.

Si ces ajustements de prix témoignent du dynamisme du marché, la reprise conserve une marge de progression significative dans de nombreuses parties de l’île. De nombreuses opportunités de croissance restent à saisir pour qui sait où chercher.

CASAFARI Area Insights a identifié plus de 400 hausses de prix pour le seul mois de janvier, représentant 34 % de l’ensemble des variations de prix (66 % étant des baisses de prix) sur le marché immobilier de Majorque.

3. Une clientèle haut de gamme

Autrefois destination méditerranéenne traditionnelle tournée vers le triptyque « mer, soleil et plage », Majorque s’est progressivement réinventée en une adresse d’art de vivre haut de gamme prisée par l’élite européenne.

Le secteur touristique de l’île s’oriente de plus en plus vers une clientèle fortunée d’Europe du Nord – des particuliers à haut patrimoine issus du Royaume-Uni, d’Allemagne, de France, d’Autriche, de Suisse, de Suède, du Danemark ou des Pays-Bas.

L’île propose des loisirs de premier ordre, notamment avec 28 parcours de golf. Parmi eux figure le complexe récent de Son Gual, conçu par Thomas Himmel, triple champion amateur allemand. L’île accueille également le Mallorcan Classic, étape régulière du European Tour.

Le célèbre Club de Golf Alcanada, propriété de la famille Porsche, se situe dans l’extrême nord-est de l’île et offre un parcours d’exception assorti de vues panoramiques d’exception et d’infrastructures de haut niveau.

Avec 41 ports de plaisance et 17 000 anneaux d’amarrage, Majorque constitue également un haut lieu du nautisme, concentrant le plus grand nombre de marinas en Europe.

Ajoutez à cela des parcs naturels préservés (comptant plus de 400 km de sentiers de randonnée et de course à pied), la somptueuse chaîne de montagnes de la Serra de Tramuntana (émaillée de villages pittoresques classés au patrimoine mondial de l’UNESCO) et une vaste sélection de restaurants étoilés au Guide Michelin : l’attrait universel de Majorque devient une évidence.

4. Une fréquentation touristique sur les quatre saisons

paguera mallorca triathlon challenge Neus Vich, Triathlon Challenge Peguera-Mallorca (CC BY 2.0)

Le dynamisme touristique de Majorque et ses excellentes liaisons de transport facilitent grandement la mise en location d’un bien d’investissement.

L’île bénéficie d’un climat méditerranéen privilégié et d’hivers doux, garantissant l’accessibilité de ses plages et de ses infrastructures tout au long de l’année. La saison touristique classique s’étend désormais de quatre à six mois dans les zones rurales, et dure plus longtemps encore dans les agglomérations principales.

La capitale de l’île, Palma de Majorque, a lancé la campagne « Palma 365 », qui est parvenue à attirer un nombre important de visiteurs en dehors de la haute saison.

Les mois d’automne, d’hiver et du début du printemps séduisent particulièrement les amateurs de sport et de nature désireux de découvrir l’île hors des pics d’affluence.

Majorque est reconnue comme un terrain d’entraînement privilégié pour les cyclistes et les triathlètes, s’imposant comme l’une des destinations de compétition les plus populaires d’Europe. Plus de 35 000 cyclistes s’y rendent chaque année, emboîtant le pas à Sir Bradley Wiggins et à ses pairs.

Avec 3 800 participants, l’Ironman Mallorca est devenu la plus grande compétition d’Ironman au monde. Se déroulant à Alcúdia en octobre et au début du mois de mai de chaque année, l’événement affiche complet plusieurs mois à l’avance.

Ces publics variés contribuent à soutenir une activité touristique continue tout au long de l’année et – élément clé – une demande soutenue d’appartements et de maisons en location privée, illustrant les avantages d’investir dans un bien locatif à Majorque et Ibiza.

5. Une accessibilité optimale

Majorque est assurément la plus accessible des îles Baléares et bénéficie de liaisons de transport parmi les plus performantes de Méditerranée.

À Palma de Majorque, l’île dispose du troisième aéroport le plus fréquenté d’Espagne. Cette plate-forme centrale pour les Baléares a accueilli plus de 24 millions de passagers en 2015 d’après l’organisme national AENA, devançant nettement des destinations telles que Malaga.

L’aéroport propose des liaisons directes vers les plus grandes métropoles européennes, dont quatre aéroports londoniens et cinq autres destinations au Royaume-Uni, pas moins de 18 en Allemagne, ainsi que Paris, Zurich, Vienne, Stockholm, Amsterdam ou Copenhague.

Source: AENA

Palma s’impose également comme l’une des principales plates-formes d’Europe pour l’aviation d’affaires, desservant Saint-Tropez, La Havane, São Paulo, Rimini, Kiev, Bahreïn, Denver, Bangkok, Bakou, Miami ou Le Cap, entre autres destinations.

Cette profusion d’options de transport soutient le statut de Majorque comme destination de premier plan, tout en ouvrant le marché immobilier local aux résidents étrangers qui font le choix de faire la navette entre l’île et les grandes métropoles européennes pour leur travail.

Parmi eux se trouve un nombre croissant de professionnels du secteur financier ainsi que d’autres particuliers à haut patrimoine.

6. L’essor du tourisme non hôtelier

Le profil de plus en plus aisé des touristes à Majorque constitue un atout majeur pour les investisseurs immobiliers. Sur les 12,5 millions de visiteurs accueillis sur l’île au cours des neuf premiers mois de l’année 2015, plus de 32 % ont séjourné dans des hébergements non hôteliers. Ce chiffre englobe tant les séjours en locations d’appartements que les logements privés.

Les ressortissants espagnols possédant plus souvent leur propre résidence sur l’île, les résidents étrangers représentent l’écrasante majorité de la demande en locations de vacances, comptant pour 92 % des utilisateurs d’hébergements saisonniers. Parmi eux, environ 30 % sont originaires du Royaume-Uni.

Source: Ibestat

7. Un excellent potentiel de revente

Les acquéreurs internationaux représentent une part importante des acheteurs d’immobilier aux îles Baléares et leur part continue de croître, passant de 32,6 % de l’ensemble du marché (2014) à 41 % (données préliminaires pour 2015).

Les acquéreurs types sur le marché immobilier haut de gamme sont originaires du Royaume-Uni, d’Allemagne, de France, de Suisse, d’Autriche, de Suède, de Norvège, du Danemark, des Pays-Bas et d’Europe de l’Est. Sur le segment intermédiaire, la clientèle réunit à la fois des résidents espagnols locaux ou non résidents, ainsi que des acheteurs d’Amérique latine, d’Asie et d’Europe de l’Est.

En raison de la demande soutenue de la communauté internationale, la vente d’un appartement dans une destination touristique prisée comme Port Andratx ou Puerto Pollensa nécessite généralement moins de trois mois.

Les biens immobiliers bénéficiant d’une vue sur la mer et présentés en bon état à un prix attractif trouvent preneur très rapidement. Comme le démontre l’analyse de marché issue des solutions CASAFARI pour investisseurs immobiliers, les appartements avec vue mer proposés sous la barre des 400 000 € se vendent actuellement avant même d’intégrer le portefeuille des agences immobilières. De nombreux agents conservent ainsi une liste prioritaire d’acquéreurs pour ces biens à forte rotation.

La raison ? L’équation classique de l’offre et de la demande, à savoir un nombre restreint de permis de construire pour du neuf combiné à une forte proportion de touristes séjournant en appartement sur une saison prolongée.

Par ailleurs, les rendements locatifs élevés à Majorque constituent un argument de poids face à la volatilité des marchés et aux taux d’intérêt bas observés dans le reste du monde.

En conclusion

Si les destinations touristiques méditerranéennes ne riment pas toujours avec rigueur d’investissement, Majorque pourrait bien faire exception.

Avec une réputation de destination de villégiature haut de gamme qui s’affirme d’année en année, l’île a le potentiel d’égaler la Côte d’Azur ou le Chianti en Italie en matière de prix immobiliers et de rentabilité locative.

Alors que les prix réamorcent leur hausse, le moment est sans doute venu de se positionner au début du cycle.

Inscrivez-vous sur la plate-forme CASAFARI pour accéder à la recherche immobilière CASAFARI et aux synthèses de marché : comparez les prix et accédez aux analyses les plus récentes du marché immobilier à Majorque et Ibiza.

Questions fréquentes

Comment les prix de l’immobilier à Majorque se situent-ils par rapport aux autres destinations phares de Méditerranée ?

Les valeurs résidentielles moyennes dans l’archipel des Baléares s’élèvent à 2 088 €/m², demeurant inférieures à celles d’autres localités méditerranéennes de prestige telles que la Côte d’Azur (Alpes-Maritimes à 4 153 €/m²) ou la région du Chianti en Italie (5 500 €/m²). L’immobilier de luxe à Majorque conserve des prix compétitifs, avec une moyenne de 3 220 €/m² à Puerto Pollensa et de 2 921 €/m² dans le quartier prisé de Son Vida à Palma.

Quels facteurs soutiennent la demande locative tout au long de l’année à Majorque ?

La demande locative est alimentée en toute saison par des hivers doux, une saison touristique prolongée sur six mois dans les zones rurales et la campagne Palma 365. L’offre de loisirs, comprenant 28 parcours de golf, 41 marinas et plus de 400 km de sentiers de randonnée dans la Serra de Tramuntana, attire des visiteurs en continu. De plus, les grands événements sportifs hors saison amènent chaque année plus de 35 000 cyclistes et 3 800 participants à l’Ironman.

Quelle est l’accessibilité de Majorque pour les propriétaires internationaux et les touristes ?

L’aéroport de Palma de Majorque est le troisième pôle aérien d’Espagne, ayant accueilli plus de 24 millions de passagers en 2015 selon AENA. Il assure des liaisons directes avec les grandes métropoles britanniques, allemandes et européennes. Il dispose également d’un terminal dédié à l’aviation d’affaires reliant Palma aux plus grandes destinations internationales.

Qui forme la demande principale pour les locations de vacances et l’achat immobilier aux Baléares ?

Les données de l’Ibestat indiquent que plus de 32 % des 12,5 millions de visiteurs au cours des neuf premiers mois de 2015 ont privilégié un hébergement non hôtelier. Les visiteurs étrangers représentent 92 % des utilisateurs de locations saisonnières, dont 30 % proviennent du Royaume-Uni. En outre, les acquéreurs internationaux ont représenté 41 % des transactions immobilières aux Baléares en 2015.

Comment les investisseurs peuvent-ils suivre les prix de l’immobilier et les tendances du marché à Majorque ?

Les professionnels de l’immobilier et les investisseurs peuvent utiliser les outils CASAFARI Area Insights et Property Sourcing pour observer les dynamiques de prix et les tendances du marché en temps réel. Ces solutions permettent d’analyser l’offre et la demande, d’identifier les annonces à forte rotation et d’évaluer la valeur des biens immobiliers à Majorque et dans l’archipel des Baléares.