Reprise de l'immobilier au Portugal, Golden Visa et résidents non habituels
La reprise du marché immobilier portugais en 2017 s’est appuyée sur les mesures gouvernementales adoptées après 2011, à l’instar des initiatives telles que le Golden Visa — ayant drainé environ 2,7 milliards d’euros d’investissements entre 2012 et 2017 —, du régime fiscal des résidents non habituels (RNH) et de l’essor touristique. Élément fondamental : cette expansion n’a pas reposé sur une bulle de crédit, 95 % des transactions immobilières ayant été réalisées sans financement bancaire en 2016.
Pourquoi le Portugal s’est-il retrouvé en crise ?
Au début du XXIe siècle, le Portugal devait composer avec un taux de chômage en hausse et une croissance au ralenti (près de -1 % en 2003). Cette faible croissance s’expliquait principalement par une faible productivité, elle-même liée au faible niveau d’instruction et à une sévère fuite des cerveaux.
En raison de plusieurs autres facteurs, le Portugal n’était perçu ni comme un pays productif ni comme une économie compétitive, ce qui effrayait les investisseurs étrangers potentiels. De surcroît, des dépenses sociales élevées ont conduit le pays à accumuler une dette colossale.
Alors que la situation semblait déjà critique, la crise mondiale de 2008 a frappé. Elle a provoqué de vives perturbations sur le marché portugais, à l’instar du reste du monde. Pour ne rien arranger, à la fin de l’année 2008, deux établissements bancaires, la BPP et la BPN, ont été accusés de fraude alors qu’ils accumulaient des pertes depuis des années. Le directeur général de la BPN a été arrêté, et la banque a été jugée trop importante pour faillir. L’État portugais a par la suite renfloué l’établissement, engendrant des pertes ultérieures pour les contribuables.
Des jours sombres ont suivi et, en 2011, le Portugal s’est trouvé au bord de l’impayé, incapable d’honorer le service de sa dette. Le pays a été sauvé par les institutions européennes, qui ont injecté 78 milliards d’euros dans l’économie portugaise afin d’éviter l’insolvabilité.
Comment le Golden Visa, le statut RNH et le tourisme ont-ils stimulé la reprise immobilière ?
Golden Visa et programme pour résidents non habituels (RNH)
Au lendemain du plan de sauvetage, le gouvernement s’est employé à rechercher des leviers pour attirer les investissements étrangers. Les initiatives les plus probantes ont concerné le marché immobilier avec le lancement du Golden Visa (« visa d’or » ou « visa immobilier ») et du statut de résident non habituel (RNH). Ces mécanismes se distinguent par leur simplicité.
Permettez-moi de vous en expliquer le fonctionnement :
Le Golden Visa
- Le Golden Visa prévoit qu’un investissement immobilier supérieur à 500 000 € ouvre automatiquement le droit à la nationalité portugaise et, par conséquent, à un passeport européen.
- En outre, pour l’acquisition d’un bien ancien nécessitant des travaux de réhabilitation et de construction, ce seuil s’abaissait à 350 000 €. Une opportunité d’investissement particulièrement attractive pour les ressortissants non européens en quête d’un titre de séjour permanent dans l’espace Schengen.
- Selon les données disponibles, 4 423 visas ont été accordés à des investisseurs étrangers entre 2012 et aujourd’hui. Les citoyens chinois représentent la grande majorité des demandeurs, avec plus de 71 % des attributions.
- Près de 2,7 milliards d’euros ont ainsi été investis dans le pays par le seul biais du programme Golden Visa.
Le programme de résidence non habituelle au Portugal
- Le statut RNH a été qualifié par le cabinet PwC de « secret le mieux gardé d’Europe ». Il a été conçu pour attirer au Portugal les personnes exerçant des activités à forte valeur ajoutée à caractère scientifique, artistique ou technique, ainsi que leurs familles.
- Comment ? En leur faisant bénéficier d’un taux d’imposition forfaitaire réduit sur les revenus. Et cerise sur le gâteau : vous profitez également de tous les avantages d’un résident fiscal ordinaire au Portugal, y compris l’accès au système de santé publique (classé 12e mondial par l’OMS).
- Selon les spécialistes du statut RNH au Portugal, les principaux demandeurs ont été des retraités britanniques et français, suivis par des ressortissants suédois, irlandais et d’autres pays européens.
Le tourisme comme levier de sortie de crise
Parallèlement, au lendemain du plan de sauvetage, le gouvernement portugais a décidé d’investir massivement dans le secteur touristique.
D’après CityLab, ces initiatives étatiques se sont révélées très efficaces, le secteur du tourisme à Lisbonne connaissant un essor fulgurant. Avec l’émergence d’Airbnb et de la location à court terme, de plus en plus d’investisseurs étrangers ont trouvé des motifs solides d’investir dans la capitale, qu’ils aient ou non besoin d’un visa.
Quels quartiers et villes du Portugal ont le plus profité des investissements étrangers ?
Cet investissement immobilier continu a réhabilité des quartiers anciens autrefois délaissés comme le Bairro Alto, Cais do Sodré ou l’Alfama à Lisbonne, tout en insufflant une dynamique nouvelle à Porto et à l’Algarve.
Le Portugal est devenu incontournable et plein d’énergie, et ce n’est qu’un début. Si vous en doutez, venez le constater par vous-même : le spectacle est saisissant. Lisbonne séduit particulièrement les investisseurs venus du monde entier, au-delà de la seule sphère immobilière.
La destination est devenue le rendez-vous privilégié pour quiconque recherche une fiscalité avantageuse et des coûts d’exploitation maîtrisés. De nombreuses personnalités ont cédé à ce charme : Madonna, Michael Fassbender, Garrett McNamara, Philippe Starck, Christian Louboutin ou encore Norman Brenninkmeijer (l’homme le plus riche des Pays-Bas) ont choisi d’y poser leurs valises.
Photo par Deensel via Flickr
Cette hausse de la demande immobilière a fait grimper les prix dans les grandes agglomérations et a marqué l’accélération de l’économie nationale.
Rien que depuis l’an dernier, le taux de chômage a reculé de 2,2 %, les salaires progressent et le ratio de la dette sur le PIB devrait diminuer de plus de 20 % d’ici 2020. Les perspectives financières du Portugal ont également été confirmées par S&P Global Ratings il y a quelques semaines.
Assistons-nous à une bulle immobilière ?
Certes, les prix de l’immobilier ont progressé, et la dernière fois que nous avions observé un tel phénomène en 2008, l’économie s’était effondrée. Mais l’inquiétude n’a pas lieu d’être : la situation est bien différente. Les banques appliquent d’autres exigences d’octroi de crédit et le recours à l’emprunt est devenu minoritaire. En 2016, 95 % des transactions immobilières au Portugal ont été conclues sans financement bancaire.
Les agences immobilières comme les établissements bancaires affichent un optimisme mesuré. Ils réfutent le scénario d’une bulle prévisible et tablent sur une croissance pérenne et équilibrée pour les années à venir.
Pour anticiper cette demande soutenue, les acteurs qui s’appuient sur des solutions de données immobilières pour investisseurs mettent en œuvre des stratégies d’expansion marquées :
- REMAX Portugal a recruté 520 nouveaux agents cette année.
- ING a investi 400 millions d’euros dans l’immobilier portugais en 2016 et a annoncé un réinvestissement de 67 millions d’euros la semaine passée.
- Le groupe ROSP, propriété de Sandra Ortega (fille du fondateur de Zara et femme la plus riche d’Espagne), investit également 50 millions d’euros cette année.
Selon l’Institut national de la statistique (INE), les volumes et valeurs de transaction ont enregistré une vive hausse à Lisbonne et à Porto. Les professionnels du secteur peuvent d’ailleurs s’appuyer sur la solution CASAFARI Area Insights pour suivre l’évolution du marché immobilier afin d’analyser en détail ces tendances.
Les prix devraient poursuivre leur hausse et le centre-ville devenir difficilement accessible aux ménages les plus modestes, progressivement décalés vers la périphérie. De multiples nationalités continuent d’alimenter le marché, comme le détaille notre guide pour acheter un bien immobilier au Portugal, les acquéreurs internationaux pesant pour une part significative des transactions.
La ville renforce son ancrage international, ce qui s’entend désormais au détour des rues. La demande va continuer à croître et l’offre tentera d’ajuster son rythme. Le marché portugais est en pleine effervescence ! Et il ne s’agit pas seulement de météo.
Questions fréquentes
Quels facteurs ont motivé la reprise du marché immobilier portugais en 2017 ?
À la suite du plan de sauvetage européen de 78 milliards d’euros en 2011, le gouvernement portugais a instauré le Golden Visa et le statut de résident non habituel (RNH), tout en réalisant d’importants investissements dans le secteur touristique. Ces initiatives ont capté des milliards d’intérêts étrangers et redynamisé le secteur immobilier à Lisbonne, Porto et en Algarve.
Quel volume d’investissement le Golden Visa portugais a-t-il capté entre 2012 et 2017 ?
Entre 2012 et octobre 2017, le Portugal a accordé 4 423 Golden Visas à des investisseurs internationaux, dont plus de 71 % à des ressortissants chinois. Ce dispositif a apporté environ 2,7 milliards d’euros d’investissements dans le pays, à travers des acquisitions immobilières d’une valeur supérieure à 500 000 € ou 350 000 € dans le cadre de projets de rénovation urbaine.
Quels avantages fiscaux le statut RNH offrait-il en 2017 ?
Le régime des résidents non habituels (RNH) proposait un taux d’imposition forfaitaire de 20 % sur le revenu pour les personnes exerçant des activités scientifiques, artistiques ou techniques à haute valeur ajoutée. Les bénéficiaires disposaient également d’un accès au système de santé publique portugais, un attrait tout particulier pour les résidents britanniques, français, suédois ou irlandais.
Pourquoi l’essor immobilier portugais de 2017 ne constituait-il pas une bulle spéculative ?
Contrairement à la crise du crédit de 2008, les banques ont imposed des conditions strictes d’octroi de prêt, et 95 % des transactions immobilières au Portugal se sont conclues sans crédit bancaire en 2016. D’après l’Institut national de la statistique portugais (INE), le volume des ventes a atteint 8,9 milliards d’euros au premier semestre 2017, affichant une progression de 25 % à Lisbonne et de 27 % à Porto.
Comment les investisseurs et agents peuvent-ils suivre les tendances du marché au Portugal avec CASAFARI ?
Les professionnels de l’immobilier exploitent les outils CASAFARI Area Insights et Property Sourcing pour analyser les prix affichés sur les annonces répertoriées ainsi que les prix de transaction issus de sources officielles telles que l’INE au Portugal. Les utilisateurs peuvent accéder à l’ensemble des analyses du marché immobilier directement depuis la plateforme CASAFARI.