Loi sur le logement 2023 en Espagne : comprendre les réformes

La loi espagnole sur le logement de 2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda), entrée en vigueur le 26 mai 2023, réorganise en profondeur le cadre juridique régissant bailleurs et locataires. La législation plafonne la revalorisation annuelle des loyers à 2 % en 2023 et 3 % en 2024, définit la notion de « zones tendues », rabaisse le seuil de grand propriétaire à cinq biens dans les secteurs à forte demande, met l’intégralité des honoraires d’agence à la charge des bailleurs et instaure des réductions d’impôt sur le revenu allant de 50 % à 90 % pour la mise en location à des prix abordables.

Qu’est-ce que la nouvelle loi sur le logement ?

Afin d’encadrer l’évolution des loyers et de réduire le nombre d’expulsions, l’Espagne a adopté sa nouvelle loi sur le logement. Celle-ci redéfinit plusieurs aspects de la relation entre bailleurs et locataires, instaurant des plafonds d’augmentation des loyers ainsi que des incitations fiscales pour les propriétaires qui mettent davantage de biens sur le marché locatif.

Cette décision fait suite à la hausse soutenue des prix en Espagne, principalement alimentée par un déficit d’offre. Comme l’indiquait CASAFARI dans son rapport de marché d’avril 2023, le loyer moyen demandé à Madrid atteignait 17 € par mètre carré, dépassé par Barcelone où le loyer moyen demandé s’élevait à 22 € par mètre carré.

Zones tendues et définitions des grands et petits propriétaires

Pour appréhender les évolutions apportées par la loi sur le logement de 2023, en complément de notre guide pour acheter un bien immobilier en Espagne, il convient de maîtriser le concept de zone tendue ainsi que les critères qualifiant un grand ou un petit propriétaire.

Les zones tendues désignent les territoires où les loyers et les prix demandés ont connu la progression la plus marquée. Elles sont arrêtées par les autorités locales et doivent répondre à l’un des critères suivants :

• le coût moyen du loyer (ou de la mensualité d’emprunt hypothécaire) majoré des charges d’énergie et de fluides dépasse 30 % du revenu moyen des ménages ;

• le loyer (ou le prix demandé pour les biens à la vente) a augmenté d’au moins 3 % au-dessus de l’indice des prix à la consommation au cours des 5 dernières années.

Une fois désignée, une commune ou un secteur conserve le statut de zone tendue pendant trois ans, une qualification reconductible selon la situation du marché immobilier.

De nouvelles définitions s’appliquent également aux bailleurs, déterminant les règles locatives applicables.

Est considéré comme un grand propriétaire toute personne physique ou morale possédant plus de dix logements urbains ou une surface bâtie à usage résidentiel supérieure à 1 500 m² (hors garages et caves). Toutefois, dans une zone tendue, ce seuil peut être abaissé à cinq logements.

À l’inverse, les petits propriétaires sont ceux qui possèdent moins de 5 logements.

Revalorisation des loyers, nouveaux baux et renouvellements

1. Règles applicables aux contrats en cours

Première évolution majeure : la revalorisation annuelle des loyers n’est plus adossée à l’indice des prix à la consommation. Elle est désormais plafonnée à 2 % en 2023 et à 3 % en 2024, en attendant la mise en place de nouvelles règles pour les années suivantes.

Lorsque le bailleur n’est pas un grand propriétaire, la révision peut faire l’objet d’un accord entre le locataire et le propriétaire. À défaut d’accord, la hausse ne peut excéder 3 % du loyer en vigueur.

Cette logique s’impose à l’ensemble des conventions : aucun contrat ne peut déroger aux dispositions de la loi sur le logement.

2. Règles applicables aux nouveaux contrats

La loi sur le logement de 2023 fixe un encadrement strict pour tout nouveau bail portant sur un bien situé en zone tendue. Le loyer ne peut excéder le montant appliqué lors du dernier bail pour ce même logement (au cours des 5 dernières années), réévalué selon le pourcentage de revalorisation autorisé pour l’année en cours (2 % en 2023, 3 % en 2024).

Il convient d’ajouter que le propriétaire ne peut en aucun cas répercuter sur le locataire des charges ou frais qui n’étaient pas prévus dans le bail précédent.

À titre exceptionnel, les petits propriétaires peuvent augmenter le loyer jusqu’à 10 % par rapport au dernier montant appliqué si, au cours des deux années précédant la signature du bail, le logement :

• a fait l’objet de travaux de rénovation ;
• a bénéficié d’améliorations ayant permis une économie de 30 % d’énergie non renouvelable ;
• a fait l’objet de travaux d’accessibilité.

Cette majoration de 10 % s’applique également si le nouveau contrat est conclu pour une durée égale ou supérieure à 10 ans.

Les grands propriétaires doivent quant à eux se conformer impérativement à l’indice de modération des prix.

Enfin, les logements n’ayant jamais été mis en location doivent respecter les plafonds établis par chaque communauté autonome lors de la conclusion du premier bail.

3. Règles relatives à la reconduction des contrats

En l’absence de congé délivré par l’une des parties (préavis de 4 mois pour le propriétaire, 2 mois pour le locataire), le contrat est reconduit tacitement pour une durée d’un an, renouvelable jusqu’à trois fois. Si le bien se situe dans une zone urbaine, le bailleur est tenu d’accepter la demande de prolongation formulée par le locataire.

La seule exception concerne l’obligation pour le propriétaire de reprendre le logement pour son propre usage résidentiel ou celui d’un parent au premier degré, ou encore dans le cadre d’un divorce nécessitant le partage du patrimoine. Ces cas restent soumis à des délais et à des procédures strictes d’interruption du bail.

Avantages fiscaux et frais à la charge du propriétaire

Pour encourager les propriétaires à mettre leurs biens sur le marché locatif, la loi sur le logement prévoit des incitations destinées aux petits propriétaires qui louent des logements situés en zones tendues à des loyers abordables. Ceux-ci peuvent bénéficier d’un abattement fiscal sur leurs revenus locatifs nets selon les barèmes suivants :

• 50 % de réduction pour tout nouveau contrat ;

• 60 % de réduction si le bien a fait l’objet de travaux de rénovation dans les deux ans précédant la signature du bail ;

• 70 % de réduction si le logement est loué à des jeunes âgés de 18 à 35 ans ou dans le cadre de programmes de logements à loyer modéré ;

• 90 % de réduction pour les nouveaux contrats proposant un loyer inférieur d’au moins 5 % à celui du contrat précédent.

Ces leviers constituent les principales options proposées aux propriétaires souhaitant contribuer à résorber la crise du logement, d’autres dispositions figurant également dans le texte de loi.

Concernant les obligations financières, les propriétaires doivent désormais assumer l’intégralité des frais de gestion immobilière et de formalisation du bail. Il leur est interdit d’augmenter le loyer pour couvrir d’autres charges, telles que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou les charges de copropriété, et ils ne peuvent plus répercuter les honoraires d’agence sur le locataire.

Enfin, les propriétaires possédant plus de quatre logements dans une même commune et maintenant des biens vacants depuis plus de deux ans s’exposent à une majoration de la taxe foncière (IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pouvant atteindre 150 %, décidée par la municipalité. L’objectif des pouvoirs publics est d’inciter les propriétaires à remettre leurs biens vacants sur le marché locatif.

Vous avez des questions complémentaires sur la nouvelle loi sur le logement en Espagne ? Vous pouvez consulter l’ensemble des textes réglementaires au Bulletin officiel de l’État espagnol. Pour observer l’impact de ces mesures sur le marché immobilier espagnol, appuyez-vous sur CASAFARI Area Insights et sur nos outils d’évaluation immobilière et d’étude de marché.

Questions fréquentes

Comment une zone tendue est-elle définie par la loi espagnole de 2023 sur le logement ?

Une zone tendue est désignée par les autorités locales pour une durée de trois ans renouvelable dès lors que les coûts liés au logement dépassent des seuils économiques précis. Un secteur rentre dans ce cadre si le montant moyen du loyer ou de la mensualité de crédit majoré des charges d’énergie et d’eau dépasse 30 % du revenu moyen des ménages. Une zone est également qualifiée de tendue si les loyers ou les prix de vente demandés y ont progressé d’au moins 3 % au-dessus de l’indice des prix à la consommation au cours des cinq dernières années.

Qui est considéré comme un grand propriétaire en Espagne ?

Selon la loi espagnole sur le logement de 2023, un grand propriétaire (gran tenedor) désigne toute personne physique ou morale possédant plus de dix logements urbains ou plus de 1 500 mètres carrés bâtis à usage résidentiel, hors garages et caves. Dans les zones tendues déclarées, les autorités locales peuvent fixer ce seuil à cinq logements. Les bailleurs détenant un patrimoine inférieur à ces seuils sont considérés comme de petits propriétaires.

Quels sont les plafonds de revalorisation des loyers prévus par la loi de 2023 ?

La législation a désindexé la révision annuelle des loyers de l’indice des prix à la consommation, en la plafonnant à 2 % en 2023 et 3 % en 2024. Pour les nouveaux baux en zone tendue, le loyer ne peut dépasser le montant du bail précédent majoré du pourcentage de revalorisation annuelle autorisé. Les petits propriétaires peuvent appliquer une hausse allant jusqu’à 10 % dans des situations spécifiques, notamment en cas de rénovation récente du bien ou pour des baux d’une durée d’au moins 10 ans.

Quels avantages fiscaux sont accordés aux petits propriétaires en zone tendue ?

Les petits propriétaires qui louent des logements en zone tendue à des prix abordables bénéficient d’une réduction d’impôt de base de 50 % sur leurs revenus locatifs nets. Cet abattement monte à 60 % pour les logements récemment rénovés et à 70 % en cas de location à des jeunes âgés de 18 à 35 ans ou dans le cadre de dispositifs conventionnés. Les bailleurs accordant une baisse de loyer d’au moins 5 % par rapport au contrat précédent profitent d’un abattement fiscal de 90 %.

À qui incombe le paiement des frais d’agence et de gestion immobilière ?

Aux termes de la loi de 2023 sur le logement, les propriétaires ont l’obligation stricte d’assumer l’ensemble des frais d’agence immobilière, de gestion locative et de rédaction de bail. Ils ne peuvent ni imputer ces dépenses aux locataires, ni ajouter de nouveaux frais (tels que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou les charges de copropriété) s’ils ne figuraient pas explicitement dans le contrat précédent.